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Groupement foncier viticole

Présentation

Le Groupement Foncier Viticole (GFV) est une société civile ayant pour objectif l’acquisition d’une ou plusieurs parcelles de terres viticoles ainsi que, dans certains cas, des bâtiments agricoles.

Les terres acquises sont mises en location à un vigneron par l’intermédiaire d’un bail rural.

En souscrivant à des parts de GFV, l’investisseur diversifie son patrimoine sur un actif réel, tangible et décorrélé des marchés financiers : La terre.

L’épargnant est très souvent amateur ou a un attrait pour le vin et sa production. En achetant des parts, il acquiert « un bout de parcelles » et devient « un ambassadeur des vins issus de son GFV et du vigneron ».

 

Dans le même temps, l’investisseur se soustrait aux contraintes de gestion. Un gérant du GFV est nommé pour prendre en charge la comptabilité, la gestion des associés et le suivi avec le locataire vigneron.

De son côté, le viticulteur exploite la vigne, s’enquiert de son entretien, gère les aléas de la production et s’assure de la bonne commercialisation de ses vins.

En contrepartie des bénéfices perçus, il est tenu de payer un loyer annuel au Groupement  Foncier Viticole pour cette mise à disposition des terres. Il s’agit ni plus ni moins que d’un “fermage”.

La souscription de parts d’un GFV est réservée aux personnes physiques domiciliées en France ou à l’étranger. Une société ne pourra donc pas investir au capital d’un tel placement !

L’investisseur qui acquiert des parts d’un GFV devient associé du groupement.

Devenir propriétaire viticole, c’est simple !

Vous n’avez pas les moyens d’acheter un domaine viticole. Tournez vous vers la solution du GFV. Avec un montant d’investissement faible, à partir de 3000€, vous faites l’acquisition de parts et vous réalisez un placement immobilier viticole.

Concrètement, après avoir pris connaissance de la documentation complète du Groupement que vous avez choisi, vous devez remplir l’ensemble des documents (Bulletin de souscription, procuration, mandat de recherche, fiche de connaissance client …). Le montant investi est versé sur le compte bancaire du GFV soit par chèque à l’ordre de celui-ci, soit par virement.

Dès validation par le gérant, vous devenez propriétaire et êtes inscrit sur le Kbis en tant qu’associé. Les statuts sont mis à jour avec vos coordonnées et enregistrés auprès des impôts.

Certains gérants de GFV adressent un certificat de propriété de parts.

Et après ?

Un peu comme dans une co-propriété d’immeubles, le GFV est une société vivante.

Chaque année, une Assemblée Générale (AG) est organisée par le gérant et le vigneron au domaine. Grand moment de partage et de convivialité, elle est l’occasion de découvrir les autres associés, d’échanger avec le vigneron et de prendre connaissance des comptes du GFV.

Chaque année, l’associé perçoit les revenus issus principalement du fermage.

Dans la grande majorité des groupements, l’investisseur a le choix d’obtenir ce rendement sous forme de dividendes (en espèces sonnantes et trébuchantes) ou en bouteilles de vins. Certains GFV proposent aussi de combiner les deux formes de rémunération ou de privilégier uniquement le revenu en numéraire.

Le mode de perception du revenu est indiqué dans le bail et précisé avant la souscription des parts. En général, le nombre de bouteilles reçu chaque année est figé dans le temps et non évolutif sauf en cas de force majeure.

Cette rétribution est à déclarer aux impôts (voir la rubrique “Fiscalité”). Pour ce faire, le gérant adresse annuellement un IFU avec le montant à déclarer.

La revente des parts

Par définition, le placement dans un GFV n’est pas liquide : la publicité très encadrée qui peut en être faite, limite, en effet, la cible des personnes informées, ce qui rend le marché secondaire (marché de la revente de parts) moins dynamique qu’il ne pourrait l’être.

Il est difficile d’estimer le temps nécessaire pour revendre une part. Selon la demande au moment de la cession, de l’appellation, de la qualité du vin et de la réputation du vigneron, le temps nécessaire peut varier en moyenne entre 1 et 6 mois.

L’associé est libre de revendre ses parts au prix qu’il souhaite, sauf dispositions particulières précisées dans les statuts. Il peut se baser sur la valeur des parts fixée en Assemblée Générale (AG).

Cette valeur est calculée par l’expert comptable du GFV. Elle est réévaluée au fil du temps selon l’évolution de la valeur de l’actif détenu par le groupement.

Au regard de l’évolution du prix du foncier ces dernières années, l’associé de longue date d’un GFV pourra espérer, au moment de la vente de ses parts, réaliser une plus-value. Cette hypothèse n’est, bien évidemment, pas assurée car le prix du foncier viticole fluctue et chaque GFV a des caractéristiques propres. Cependant, la pression foncière et la demande en vins de certains marchés émergents, nous laissent à penser une hausse probable du foncier viticole dans de nombreuses régions françaises. Le capital investi dans un GFV n’est pas garanti.

Quid à la fin du bail ?

Le GFV signe avec le viticulteur sélectionné un bail à long terme, le plus souvent de 18 ou 25 ans. Le bail à long terme de 18 ans a ceci d’original qu’il est tacitement reconductible, par périodes de 9 ans. Le bail à long terme de 25 ans, lui, prend fin de plein droit.

La fin de ce bail n’entraîne pas la dissolution du GFV et la revente des parts.

Un parallèle très simple peut être établi avec la location d’un appartement. Lorsque le bail arrive à son terme, et que le locataire quitte les lieux, l’appartement n’en reste pas moins la propriété du bailleur (de la même manière que les parts restent détenus par les différents associés). Ce propriétaire est libre de choisir l’une des options suivantes : mettre son bien immobilier en vente, ou bien le louer de nouveau.

Dans un GFV, les options sont similaires. Ainsi, lorsque le bail rural touche à sa fin, les associés sont appelés à choisir entre :

– La signature d’un nouveau bail, avec le même viticulteur, ou un nouvel exploitant

– La vente des actifs du GFV

Dans le premier cas, le GFV poursuit sa vie, de manière normale, pour une nouvelle période (la durée du nouveau bail). Dans le second cas, les biens détenus par le groupement seront vendus au prix de marché, et chacun des associés récupèrera sa part de la vente, au prorata du pourcentage de détention qui était le sien dans le GFV. Notons que dans ce cas de figure, les terres étant vendues “libres” (sans fermier en droit de les exploiter), elles auront une valeur supérieure à des terres louées.

Le GFV est un placement de partage, éthique et solidaire.

Bien que n’étant pas labellisé par Finansol, l’investisseur particulier fait acte d’une volonté d’épargner solidairement.

En achetant des parts de GFV, l’investisseur choisit d’accompagner un vigneron dans le développement de son activité et de son exploitation. Un véritable financement participatif !

Le GFV : Un placement solidaire

Plusieurs raisons poussent des vignerons à faire appel à des particuliers pour constituer et investir dans un GFV.

Acquérir des parcelles supplémentaires.

Avoir plus de vignes, c’est avoir plus de raisins et donc vendre potentiellement plus de bouteilles. Pour certains fermiers, ce raisonnement est crucial et l’agrandissement du domaine apparaît comme le seul moyen de pérenniser leur activité.

Malheureusement, les banques traditionnelles ne prêtent pas toujours à des vignerons pour ce type d’achat. La solution est donc de se tourner vers un montage en GFV.

Cet outil de placement solidaire évite dans de nombreux cas que les terres soit acquises par des fonds d’investissement ou par des étrangers fortunés qui auront probablement une philosophie de développement totalement opposée à celle d’un vigneron.

Sortir d’une impasse familiale

Un vignoble est souvent détenu en indivision par plusieurs membres d’une même famille. Les successions ont accru cette tendance et les cessions sont devenues plus compliquées.

Il est commun d’avoir des volontés divergentes entre les parties pour céder des actifs familiaux.

Le GFV se pose là encore en solution idéale pour fédérer plusieurs vendeurs et associer de nouveaux investisseurs. Le fait que le capital soit divisé en parts, facilite le montage.

Pour des régions viticoles où la terre est devenue rare et chère comme en Champagne, la question successorale est très importante. Un fils n’aura pas les moyens d’acheter les terres de son père et le risque de perdre le bail et donc l’exploitation est source d’angoisse et de stress pour toute une famille. Imaginez le désarroi de cette famille de voir un grand groupe chinois  acquérir les terres et prendre à bail.

Un GFV pourra répondre à cette problématique. Quoi de plus solidaire que d’aider une famille champenoise à continuer d’exploiter !

Se tourner vers l’agriculture biologique

Les GFV ont souvent comme locataire des entreprises viticoles à taille humaine porteuses de valeurs éthiques et durables.

La prise à bail de nouvelles parcelles est souvent mise à profit pour des évolutions. Une des évolutions consiste à convertir les terres en agriculture biologique. L’élément déclencheur est aussi la passation de pouvoir entre deux générations de viticulteurs.

Ce changement a, récemment, été constaté dans des GFV en Cote Rôtie ou Languedoc Roussillon.

Un autre exemple en Champagne où le vigneron a décidé de passer une partie de ses nouvelles terres en bio millésimé. Un effort financier important possible grâce au GFV qui a accepté de ne pas percevoir de loyers pendant la durée de la conversion.

S’impliquer dans la vie du groupement

Chaque groupement viticole est différent : la localisation, le vigneron, les associés … .

Certains vignerons impliquent activement les membres fondateurs dans la vie de leur exploitation. Ils proposent de participer aux vendanges ou à des journées découvertes comme la taille, le palissage ou la mise en bouteilles.

L’objectif du fermier est double : Bénéficier d’une aide utile et transformer l’investisseur en un ambassadeur de son domaine. L’associé apporte son soutien au projet physiquement mais aussi par d’autres compétences. Un particulier a ainsi, aidé le vigneron dans sa stratégie de vente de bouteilles ou un autre dans ses outils informatiques. Il est aussi client en achetant du vin (en plus de sa dotation annuelle) ou en recommandant d’autres amis.

Ce cercle vertueux pour l’ensemble des participants font le succès des GFV.

Faire voeu de partage

Chaque année, un banquet est organisé au domaine.

Il est le théâtre d’échanges et de partage autour d’une passion commune : le vin.

Cette réunion est l’aboutissement du travail du vigneron qui est fier de venir parler de son travail et de sa passion. Il fait le point sur l’année écoulée, sur les projets à conduire et les objectifs futurs à tenir.

Pour les particuliers qui n’ont pas le temps de s’impliquer, ils peuvent lors de cette journée “apprendre à devenir vigneron” et apprécier le travail de leur hôte. Quel plaisir de repartir avec “son vin” et de savoir en parler.

Par essence, la viticulture fait écho à l’échange. D’abord, entre les hommes de la terre et la vigne elle-même, travaillée, bichonnée, soignée puis soulagée au fil des mois.

Ensuite, entre les vignerons et leurs clients, de plus en plus sensibles aux conditions de travail et d’exploitation, à la fois économiquement et socialement responsables.

Investir dans un GFV est un acte passionné et passionnant où les valeurs financières sont supplantées par d’autres plus humaines.

Les groupements viticoles s’offrent avant tout aux investisseurs désireux de diversifier leur patrimoine, en plaçant une partie de leur épargne dans un actif foncier tangible, tout en optimisant leur situation, et en soutenant une économie à laquelle ils sont sensibles. Grand passionné du vin ou simple amateur, beaucoup y trouveront leur compte !

Nous vous rappelons que le GFV est un investissement immobilier. Il ne s’agit pas d’acheter des bouteilles de vins.

On parle souvent du GFV comme d’un “placement plaisir” à envisager sur du moyen ou long-terme s’appréciant dans la durée. Outre son côté participatif et ludique, il permet de placer quelques milliers d’euros dans un actif décorrélé des marchés financiers, et de bénéficier d’avantages fiscaux et sociaux (invitation aux assemblées générales, dégustations, découverte des terroirs et des viticulteurs, participation aux vendanges…).

Simple et sans contrainte de gestion, ce placement peut aussi se partager entre plusieurs générations, voire transmis de l’une à l’autre, notamment grâce à l’abattement de 75% de la base taxable dont profitent les parts détenues depuis plus de 2 ans au moment d’une donation ou d’une succession.

Enfin, le bénéfice d’un “tarif propriétaire” avantageux, octroyé dans de nombreux GFV, achèvera de satisfaire les investisseurs. Les passionnés d’oenologie comme les amateurs y trouveront le moyen d’enrichir leur cave avec des bouteilles inédites, et ce, à moindre coût.  Mais encore faut-il trouver des GFV disponibles notamment en Bourgogne ?

Fiscalité des produits du Groupement Foncier Viticole

La rémunération distribuée par les GFV doit être reportée dans la déclaration d’impôt des associés (rubrique des revenus fonciers). Ces derniers sont en effet tenus de déclarer le montant des dividendes perçus.

L’évaluation fiscale de la rémunération en bouteilles est généralement inférieure à la valeur réelle car elle est calculée sur le prix de revient des bouteilles distribuées.

Succession et Donation

Les parts de GFV offrent une exonération partielle des droits de succession et de donation (également appelés droits de mutation à titre gratuit).

En effet, en cas de donation ou de succession, les parts détenues depuis au moins 2 ans par le donateur ou le défunt ne sont prises en compte que pour 25% de leur valeur pour le calcul des droits dus, et ce jusqu’à 101.897 euros (50% au-delà). Attention cependant, pour pérenniser cet avantage fiscal, ces parts doivent rester la propriété du donataire ou de l’héritier pendant au moins 5 ans à compter de la transmission.

Impôt de Solidarité sur la Fortune (IFI)

Pour les investisseurs soumis à l’impôt sur la fortune immobilière ou à la limite du seuil, le GFV est à considérer comme placement.

La valeur des parts de GFV est prise en compte dans le calcul de l’IFI après un  abattement de 75% jusqu’à 101.897 euros, puis 50 % au-delà de ce seuil.

Autrement dit, elles ne sont comprises dans l’assiette de l’IFI qu’à concurrence du quart de leur valeur (25 %) si le montant global investi (toutes parts confondues) est inférieur au seuil ci-dessus.

Cette exonération est réservée aux parts détenues depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Source : Bulletin officiel des impôts (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11383-PGP.html)

Fiscalité en cas de cession des parts du GFV

La cession d’une part de GFV peut générer une plus-value, au profit du vendeur. Si tel est le cas, elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Le taux d’imposition à l’impôt sur le revenu de cette plus-value sera de 19%, sauf application d’un abattement progressif pour durée de détention. Ainsi, au-delà de 22 ans de détention, la plue-value sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu. En revanche, il faut attendre 30 années de détention pour s’exonérer également des prélèvements sociaux.

Caractéristiques

Rendement
moyen constaté

Variable en fonction de la région viticole et du type de revenu (numéraires ou bouteilles)

A titre indicatif : entre 1 à  2% en numéraires et 4 à 5% en bouteilles

Montant minimum
d’investissement

à partir de 3 000 € la part

Durée minimum
d’investissement conseillée

8 ans

Localisation

Toutes les régions viticoles françaises : Châteauneuf du Pape, Champagne, Bordeaux, Bourgogne, Vallée du Rhône

Niveau de risque

Le capital n’étant pas garanti, il existe un risque de perte en capital.

Le versement de dividendes n’est ni acquis, ni forcément régulier.

Le statut des associés de sociétés civiles les oblige à répondre indéfiniment, à l’égard des tiers, des dettes

sociales, à proportion des parts qu’ils détiennent dans le GFV.

Frais

Frais de souscription ; autour de 10% (Frais de notaire, de Safer et de commercialisation)

Frais de gestion annuels : faible (comptabilité et gestion des associés)

Avantages

Un processus de souscription simple et rapide

Contrairement à un achat immobilier classique, il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire pour acheter des parts de GFV. L’investisseur signe une procuration pour effectuer toutes les démarches d’acquisition des parts. Un gain de temps appréciable !

Un bulletin de souscription, une procuration, une fiche de connaissance client, une copie d’une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un mandat de recherche et un chèque (ou virement) à l’ordre du GFV constitue la majorité des documents pour investir.

Un placement éthique solidaire

Acheter des parts d’un Groupement Foncier Viticole est un acte solidaire et de partage. Citons quelques valeurs responsables comme l’aide à l’acquisition de terres, la poursuite de l’exploitation en cas d’indivision ou la conversion vers une agriculture plus durable.

Un placement immobilier et pas un achat de bouteilles

Qu’il en soit bien clair, acheter des parts d’un GFV est un placement immobilier.  On pourrait assimiler cette acquisition à un achat de parts d’une SCI qui détient un immeuble. Dans notre cas, le GFV détient des parcelles de terres.  Aucune comparaison à avoir avec des sites internet qui proposent d’acheter des bouteilles de vins en ligne et de spéculer sur une possible hausse.

L’investisseur en GFV diversifie son patrimoine sur un actif tangible et bien réel. Il perçoit un loyer versé par le vigneron. Ce loyer peut être versé en argent ou en bouteilles de vins.

Un risque de perte en capital limité

Comme tout placement en immobilier, le capital n’est pas garanti. La valeur des parts est soumis aux fluctuations du foncier viticole dans les diverses régions françaises ainsi qu’aux particularités du locataire. La réputation du vigneron et la qualité de ses vins auront une influence sur le prix des parts.

Les risques de perte en capital sont toutefois limités. Au regard d’un nombre de paramètres multiples (récentes études foncières, pression acheteuse sur les terres …), une forte baisse du prix des terres viticoles n’est pas envisagée dans un avenir proche.

La possibilité de revendre ses parts à tout moment

Investir dans un GFV n’oblige aucunement de détenir les parts sur une durée minimum  fixée au départ. L’associé peut revendre ses parts à tout moment en cas de besoin de liquidités.

Attachée à aucune réduction d’impôt sur le revenu, la cession est donc libre.

Cependant, comme pour tout placement immobilier, nous recommandons de conserver les parts à minima 8 ans.

Par ailleurs, comme pour toute cession en gré à gré, le prix de vente est librement fixé par l’acheteur et le vendeur avec comme base de négociation possible, le prix indiqué lors de la dernière assemblée générale. Parfois, il est précisé dans les statuts du GFV, un droit de préemption du vigneron ou des associés existants.

Enfin, le processus de cession peut être plus ou moins long. On estime celui-ci entre 1 et 6 mois ou plus.

Placement plaisir avant tout

Selon les GFV, l’associé perçoit sa rémunération en bouteilles de vins de sa parcelle.

La dotation est annuelle et définie à la constitution du GFV. Vous connaissez tous les ans le nombre de bouteilles et le type de vins à recevoir. Cette dotation ne subit aucune variation. Il est rare que vous puissiez choisir le vin.

Dans la plupart des cas, vous récupérez la dotation lors de l’assemblée générale. A défaut, elle sera envoyée directement au domicile de l’associé.

Il n’est pas obligatoire de se rendre à la réunion annuelle, organisée par le vigneron généralement entre avril et juin.

Donnons la parole à nos clients

 En 2015, j’ai acheté deux parts d’un GFV à Bordeaux et plus précisément dans l’appellation Saint Emilion.L’investissement a été autour de 10.000€ tous frais compris. Mon mari et moi avons découvert le monde de la vigne autrement. Pas en tant que cliente d’un vignoble comme je l’étais auparavant mais comme associés d’un projet.

Le vigneron était en recherche d’argent pour développer son activité. Ainsi, le GFV constitué a fait l’acquisition de nouvelles parcelles de terres et a financé les travaux dans le chai. 3 gîtes, propriétés du GFV, ont aussi été rénovés et loués. Le vigneron partage régulièrement son travail et communique avec tous les associés.C’est un vrai plaisir pour nous de se retrouver tous les ans en juin lors de l’assemblée.

Le viticulteur nous montre tout ce qu’il a réalisé et ce qu’il compte faire. Il est très à l’écoute de nos commentaires et conseils. La journée est instructive et festive autour d’un déjeuner préparé par notre hôte, une dégustation commentée des vins et une sortie généralement organisée sur un thème précis. Chaque année, nous recevons 18 bouteilles de vins en Saint Emilion Grand Cru et Saint Emilion que nous ouvrons bien volontiers avec des amis.

L’investissement GFV était une première pour moi et je le recommande. Je donne du sens à mon argent et en plus, j’en retire du plaisir.

Martine, 64 ans