« L’immobilier, c’est une valeur sûre ! » Voilà une phrase que l’on entend régulièrement. Vous avez accumulé des économies que vous souhaitez dorénavant investir mais hésitez entre divers supports immobiliers… Nous réfléchissons ensemble à cette question : SCPI ou immobilier en direct ?
Bien appréhender chaque notion
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
On désigne parfois les parts de SCPI sous le terme de « pierre papier », ce qui revient au fait de détenir de la pierre grâce à un papier et non pas la pierre en elle-même comme si on achetait un appartement. Dans le cadre d’une Société Civile de Placement Immobilier, le but de la société de gestion est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif et d’en dégager un rendement. La collecte de fonds provient majoritairement d’investisseurs particuliers : ces derniers reçoivent en contrepartie des dividendes, la plupart du temps trimestriellement.
Ainsi, il s’agit d’un placement assez simple : on investit dans une SCPI, le prix est accessible au plus grand nombre (quelques milliers d’euros), puis on perçoit régulièrement un revenu minoré de certaines charges comme les impôts locaux, l’entretien… Sachez qu’il est également possible de faire un prêt bancaire pour souscrire à des parts de SCPI à crédit.
On peut retrouver des SCPI spécialisées dans plusieurs domaines :
- Bureaux,
- Commerces,
- Hôtels,
- Logistique…
Elles peuvent également être diversifiées au niveau géographique, que ce soit sur le territoire national, au niveau continental ou à l’international.
Source : https://www.immobail.com/scpi/guide/definition-scpi
SCPI à capital variable ou à capital fixe
On distingue deux formes juridiques de SCPI : à capital variable ou à capital fixe. Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, la société de gestion va émettre des parts en fonction du capital fixé. Ainsi, si l’on souhaite en acquérir mais qu’elles ont déjà toutes été vendues, il faut attendre qu’un investisseur décide d’en revendre.
Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, ce qui représente la grande majorité des SCPI, le capital peut être ajusté en fonction de l’offre et de la demande. Si de nouveaux investisseurs veulent souscrire, le capital peut être augmenté et de nouvelles parts distribuées.
L’immobilier en direct
L’immobilier en direct est la façon la plus traditionnelle d’acquérir un bien : on commence à réfléchir au type de bien que l’on souhaiterait acquérir, on assainit sa situation bancaire dans l’optique d’obtenir un prêt, on recherche le meilleur crédit… Si tout est en ordre du point de vue financier et que vous avez repéré le bien de vos rêves, vous pourrez faire une offre d’achat.
Légalement, on ne peut pas être endetté au-delà de 33% de ses revenus lorsque l’on souhaite acquérir un bien. Lorsque vous louez un bien, il faut choisir si vous le ferez vide ou meublé, cela impacte la fiscalité.
Alors, que choisir ?
Bien déterminer votre situation
Il existe des critères objectifs pour déterminer quel investissement serait le plus rentable. Cependant, il est important de déterminer au préalable votre situation. Par exemple, souhaitez-vous acquérir un bien pour en faire votre résidence principale ou pour le louer à un tiers ? S’agissant d’une SCPI, êtes-vous prêt à investir de l’argent sur une période longue, à savoir 8 ou 10 ans ?
Les avantages de la SCPI
Le principal avantage de la SCPI, réside dans la tranquillité au niveau de la gestion. Pas besoin de vous occuper des biens acquis… la société de gestion se charge de tout ! Si vous songiez à acheter un bien pour le louer et que vous redoutez toutes les difficultés associées à cet achat (entretien, absence de paiements, difficultés à trouver un locataire…) la SCPI est clairement plus indiquée.
D’autre part, acheter des parts de SCPI est beaucoup moins coûteux que d’acquérir un bien : quelques milliers d’euros, voire quelques centaines pour certaines ! En effet, on n’ « achète » pas le bien seul ; d’autres investisseurs participent. Cette solution de placement est donc intéressante que ce soit du point de vue de l’accessibilité ou de la diversification (on détient en général des biens de variés au sein d’une même SCPI).
Les avantages d’un bien immobilier en direct à louer
En tant que propriétaire d’un bien, vous profitez pleinement du loyer que vous touchez. Pour vous prémunir des désagréments qui peuvent survenir, vous pouvez prendre une assurance ou une garantie contre les impayés, les dégradations…
Lorsque l’on acquiert un bien immobilier en direct, il n’y a pas de frais d’entrée ou de frais de gestion. Il faut néanmoins prendre en compte les frais de notaire, de copropriété, d’entretien, de réparation….
Dans le cadre d’une SCPI, ceux-ci sont d’ores et déjà inclus dans le prix d’achat. Vous aurez donc d’un côté les frais de gestion de façon récurrente (pour une SCPI), et de l’autre, des frais ponctuels assez aléatoires si vous avez la charge complète d’un bien. Il est donc difficile de réellement prévoir quels seront les frais ; on peut cependant affirmer que l’avantage avec un bien en direct est que le bien vous appartenant pleinement, vous pouvez en disposer à votre guise (vendre, faire des travaux…).
Faire en fonction de sa situation
Chaque cas est particulier, il vous faut donc prendre en compte les divers paramètres essentiels à l’acquisition d’un bien immobilier. Concernant la fiscalité, elle est amenée à varier selon votre situation :
- Pour une SCPI en direct, vous devrez vous acquitter de l’impôt foncier (option pour le micro-foncier possible dans certains cas),
- Vous pouvez également opter pour une SCPI au sein de votre assurance vie. Dans ce cas, vous n’êtes pas imposé lorsque vous percevez vos loyers, vous vous acquittez seulement d’un impôt lorsque vous décidez de faire un rachat partiel ou total. Le régime de l’assurance vie s’appliquant, vous bénéficiez d’un taux et d’un abattement beaucoup plus intéressant au bout de 8 ans.
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Donnez du sens à vos placements
- Si vous mettez en location un bien nu (non meublé), le même type de fiscalité s’applique.
- Si vous mettez en location un bien meublé, le régime applicable est le BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), et il existe également des crédits micro-BIC.
Cependant, si la SCPI a des actifs situés à l’étranger, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité un peu plus légère.
Nous aurions néanmoins tendance à vous conseiller la SCPI si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier avec un placement simple de gestion. Il s’agit d’un placement sur le long terme qui vous rapportera régulièrement des dividendes. Vous pouvez souscrire directement ou passer par votre contrat d’assurance vie.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures : dans le cadre d’une SCPI, le capital n’est pas garanti. Il s’agit d’un placement à risque.
