La société de gestion Iroko a créé en novembre 2020 sa première SCPI diversifiée : Iroko Zen. À la fois innovante et dématérialisée, cette SCPI présente de nombreux avantages pour ceux souhaitant se lancer dans l’investissement immobilier. Elle a également l’avantage de ne pas avoir de frais d’entrée et d’être labellisée ISR, le fameux label de l’investissement socialement responsable ! La société de gestion prône ainsi des valeurs de simplicité, de transparence et d’engagements.
Qui gère ce fonds ?
Iroko est une Fintech (contraction de Financial Technology) de l’épargne, créée en 2020. Elle est agréée en tant que société de gestion auprès de l’Autorité des Marchés Financiers. En 2021, elle a ouvert une partie de son capital et a accueilli Eurazeo, acteur majeur de la gestion d’actifs. Son équipe se compose d’experts en immobilier, de passionnés du numérique et de chargés de relations investisseurs.
Iroko Zen est sa première SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ouverte au grand public depuis bientôt deux ans.
Dans quoi votre argent est-il investi ?
Une stratégie de diversification
Iroko Zen est une SCPI diversifiée. Sa stratégie consiste à acheter des actifs dans différents secteurs :
- Bureaux,
- Commerces,
- Entrepôts…
Elle investit également de façon opportuniste dans le secteur du logement et résidences de services (résidences étudiantes et EHPAD). Les actifs privilégiés sont de petite taille et offrent des rendements attractifs afin d’atteindre rapidement cet objectif de diversification.
Cela comprend également la variété géographique : si les biens sont principalement acquis en France, la société peut également en acquérir dans des pays frontaliers comme l’Allemagne, le Bénélux, l’Espagne, le Portugal ou encore l’Italie.
23 actifs recensés
On retrouve actuellement 23 actifs répartis en France, en Espagne et en Allemagne.
- En France majoritairement avec 17 actifs parmi lesquels des bureaux (Pôle Emploi à Reims, locaux d’activité à Saint-Maur, locaux d’activité à Tigery…), des commerces, des locaux postaux, une polyclinique à Aubervilliers et même une crèche à Pantin.
- Cinq actifs en Espagne : des commerces, un supermarché et des bureaux.
- En Allemagne, un supermarché à Leverkusen.
Au total, la répartition des biens est la suivante :
Comment les biens sont-ils sélectionnés dans la SCPI Iroko Zen ?
Processus de sélection
Ainsi, l’équipe d’Iroko analyse et sélectionne des opportunités d’investissement. Lors de la sélection d’un nouvel actif, les experts immobiliers évaluent l’intérêt du bien en se basant sur les réponses aux questions suivantes :
- La localisation du bien est-elle optimale ?
- Le bâtiment est-il performant ?
- Est-il améliorable ?
- L’activité du bien est-elle pérenne ?
- Le locataire est-il dans une bonne situation financière ?
- Combien de temps va durer le bail ?
- Si le locataire venait à partir, le bien est-il facilement re-louable ?
Un engagement récompensé par le label ISR
L’objectif d’Iroko est de proposer une SCPI à la fois engagée dans l’amélioration de son bilan carbone et performante. Elle a pu obtenir le label ISR qui a pour but d’appliquer à l’investissement des principes du développement durable et récompense les fonds ayant une démarche plus éthique. Ainsi, la gestion d’Iroko Zen répond aux critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) au travers de trois axes :
- Environnemental : diminuer au maximum l’impact carbone des bâtiments sur le plan technique.
- Social : favoriser les bâtiments efficients et le confort des occupants.
- Gouvernance : sensibiliser les parties prenantes et privilégier les locataires dont l’activité contribue au développement sociétal.
Pour en savoir plus sur les critères ESG
De plus, Iroko Zen s’est associé à Ecotree pour planter plusieurs centaines d’arbres sur notre territoire. À l’heure actuelle, cela a permis d’absorber 12,5 tonnes de CO2 !
Quelles sont les performances ? Quels sont les risques ?
En 2021, le taux de distribution de la SCPI Iroko Zen était de +7,10% net de frais de gestion et avant fiscalité. Une performance très intéressante alors que la moyenne du marché est de +4,45% selon l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière).
En date du 01/04/2022, on comptait également :
- 1909 associés souscripteurs,
- une capitalisation de 83 206 400 €,
- 1 076 503 € de dividendes distribués aux épargnants.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Investir comporte des risques notamment de perte de capital.
Enfin, un investissement immobilier est un investissement sur le long terme : la société de gestion recommande un horizon de placement de plus de 7 ans.
Quels sont les frais ?
Concernant les frais, il y a 0% de commission de souscription et 0% de commission de sortie (dans le cas d’une revente après 3 ans de détention). Ainsi, elle ne supporte aucun frais d’entrée contrairement à la plupart des SCPI dont les frais de souscription sont en moyenne de 10%. Les frais de gestion annuels sont de 14,4% TTC sur les loyers (ce pourcentage est prélevé par la société de gestion, la performance fournie est nette de ces frais).
D’autres frais existent :
- 3,6% TTC du prix d’acquisition des immeubles,
- 6% TTC des travaux réalisés sur le parc,
- 5% TTC du prix de vente d’un actif.
Le capital est-il garanti ?
S’agissant d’une SCPI, le capital n’est pas garanti. Néanmoins, il s’agit d’un placement bien plus stable qu’une action à titre d’exemple, du fait de la mutualisation des risques grâce aux divers locataires et des baux commerciaux.
Comment est-ce que je perçois les loyers ?
Lors de la souscription, vous fournissez un RIB. Vous recevrez ensuite votre quote-part des loyers potentiels chaque mois à l’expiration du délai de jouissance.
L’avis d’Ethic vie sur la SCPI Iroko Zen
Cette SCPI n’est pas encore référencée dans votre contrat d’assurance vie… mais il s’agit d’une affaire à suivre ! Nous avons cependant choisi de vous la présenter car nous estimons qu’elle correspond tout à fait aux valeurs d’Ethic Vie. En effet, il s’agit d’une SCPI résolument engagée dans la protection de l’environnement qui poursuit également un but social.
En conclusion, les frais de gestion sont compensés par l’absence de frais d’entrée et la démarche ISR au cœur de la gestion sont à nos yeux deux arguments majeurs en faveur d’Iroko Zen. Si vous souhaitez souscrire en direct ou que vous avez des questions supplémentaires, n’hésitez pas à nous contacter au 01 83 62 38 72 !
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