Pour le moment, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a qu’une valeur informative, lorsqu’il est rattaché à une transaction ou à un bail immobilier. Mais à partir du 1er juillet 2021, la réglementation va être modifiée. Découvrez les changements.
Comment marche le DPE ?
Il est reconnu comme dispositif de première importance. Il se place désormais au cœur des politiques publiques qui souhaitent lutter en faveur de la réduction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre.
Des étiquettes environnementales réglementaires
Pour faciliter la lecture et la compréhension du Diagnostic de Performance Energétique, deux étiquettes sont apposées sur les biens et possèdent 7 classes, allant de A à G. De manière logique, A correspond à une performance optimale, tandis que G représente la plus mauvaise.
- La première étiquette est celle liée à l’énergie. Elle permet d’indiquer la consommation d’énergie primaire du logement. C’est-à-dire, plus communément, sa consommation électrique.
- La seconde étiquette s’apparente au climat. Elle a le pouvoir de mettre au grand jour la quantité de gaz à effet de serre émise par l’appartement ou la maison.
C’est un dispositif qui donne, au futur locataire ou futur propriétaire, une idée du montant des factures à venir. Mais ce n’est pas tout, l’impact des émissions de gaz à effet de serre est également dévoilé pour sensibiliser le plus grand nombre. L’information des usagers est clarifiée et simplifiée pour une meilleure appréhension du projet immobilier.
Les critères du bilan énergétique
Il est clair que la consommation réelle d’un logement dépend de l’usage que le locataire ou le propriétaire en fait. C’est pourquoi les consommations indiquées ne sont que des estimations moyennes et peuvent varier d’un foyer à un autre. Ces indications s’avèrent utiles pour comparer, objectivement, la qualité du logement.
Dans ce diagnostic sont renseignées des recommandations permettant de connaître l’ensemble des mesures efficaces pour économiser l’énergie. Il s’agit de différents conseils pour l’usage quotidien et les éventuels travaux à réaliser. Rien n’est obligatoire. Il faut tout de même être vigilant et ne pas confondre le DPE avec d’autres diagnostics pouvant être proposés par des professionnels non-certifiés.
Vers un audit énergétique obligatoire
Le Diagnostic de Performance Energétique est réalisé, de manière obligatoire, par un diagnostiqueur certifié. Ce professionnel est indépendant et son activité répond à des critères de compétence. Ces compétences requises sont vérifiées par le Comité français d’accréditation (COFRAC).
Il est réalisé lors d’une mise en vente ou en location d’un bien immobilier. Exception faite si ce logement est occupé moins de 4 mois par an. Le DPE a une validité de 10 ans. Cependant, aujourd’hui, sa valeur est uniquement indicative et n’a pas vraiment de poids. Dès le 1er juillet 2021, les choses vont évoluer. A cette date, cette donnée deviendra opposable aux tiers. L’acheteur ou le locataire pourra s’en acquitter et la faire jouer en sa faveur.
Le but de cette démarche est de préparer le terrain afin de rendre obligatoire la réalisation d’un audit énergétique. Ce sont surtout les “passoires thermiques” qui sont visées, à l’instar des logements classés F ou G sur l’échelle du DPE.
Le DPE en cas de vente
Le DPE doit être établi lors de la mise en vente de tout ou partie d’un bâtiment clos et couvert, depuis le 1er septembre 2006. Et cette action doit être menée quel qu’en soit l’usage, résidentiel ou non. Quelques exceptions existent, elles sont citées dans le décret n° 2006-1147.
Ce diagnostic doit pouvoir être consultable au moment de la présentation de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente). Si cela n’est pas le cas, il peut, à défaut, être présenté au moment de l’acte authentique de vente. Le vendeur doit le faire établir à sa charge.
Le DPE en cas de location
Au 1er juillet 2007, le gouvernement a rendu obligatoire le DPE dans le cadre de la location d’un logement (maison individuelle ou appartement dans un immeuble collectif) ou d’un immeuble à usage principal d’habitation. Là encore des exceptions existent et sont visibles dans le décret n°2006-1147. Les logements meublés et non-meublés sont concernés. En revanche, l’obligation ne s’applique pas lors d’une reconduction tacite ou d’une cession de bail.
Le propriétaire doit faire établir ce DPE à ses frais. Ce document officiel doit se trouver en annexe du contrat de location au moment de la signature du bail et reste disponible à la consultation, à tout moment, sur demande du candidat locataire. Pour pouvoir établir ce diagnostic, la consommation d’énergie du logement indiquée est soit la consommation réelle évaluée sur les 3 dernières années, soit la consommation conventionnelle qui a été évaluée selon une méthode de calcul approuvée par le ministère.
Les annonces immobilières s’actualisent
L’affichage du DPE dans les annonces
Le gouvernement a décidé d’améliorer la transmission d’informations aux acheteurs et loueurs de biens immobiliers. Ce sont les impacts environnementaux et économiques qui sont sensiblement ciblés. Le DPE permet :
- de pousser le propriétaire à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique par un professionnel certifié.
- de les amener, par la suite, à effectuer des travaux d’économie d’énergie.
- d’encourager le futur locataire à se renseigner sur la performance énergétique de sa potentielle location.
- de mieux valoriser un bien s’il affiche une bonne performance énergétique.
Quels sont les droits en cas d’absence de DPE ?
Si le DPE est absent de l’annonce immobilière, le droit commun prend le relais. A savoir :
- plan civil : le dol, article 1116 du code civil, peut résulter de la dissimulation d’un fait. Si cette indication avait été connue par le futur acquéreur, il aurait été possible qu’il refuse de signer ou qu’il fasse une offre de prix plus basse. Pour sanctionner le propriétaire du bien, la nullité de l’acte ou la réduction du prix peuvent avoir lieu.
- plan pénal : le service des fraudes peut utiliser l’article L 121-1 du code de la consommation. Il indique que le grief de publicité de nature à induire en erreur est passible de lourdes sanctions comme 2 ans de prison ou 37 500 euros d’amende.
En dehors de ces deux plans, la sanction se répercute surtout sur le marché. De plus en plus de candidats recherchent un bien avec un DPE performant. L’absence de ces données peut être synonyme de manque de fiabilité.
La durée de validité modifiée
La durée de validité de 10 ans est désormais réservée aux diagnostics réalisés au 1er juillet 2021. Les anciens vont devoir prendre en considération les modifications suivantes :
- Les DPE datant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.
- Les DPE ayant été réalisés entre 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont une durée de validité étendue au 31 décembre 2024.
Il est donc conseillé d’attendre le 1er juillet 2021 pour faire un diagnostic.
Les divers changements à venir
Au 1er juillet 2021, les annonces immobilières devront, en plus de l’étiquette énergétique, afficher de manière lisible et en couleur, l’étiquette relative à la classe d’émission de gaz à effet de serre du logement.
De plus, dès 2022, devra figurer, sur les annonces, une estimation des dépenses d’énergie de l’habitation.
Et pour aller encore plus loin, les annonces ainsi que les baux immobiliers devront, au 1er janvier 2028, veiller à ne pas dépasser 330 kWh d’énergie primaire par m².